浅谈业主对委托管理酒店年度预算的审核与控制

分享人：王树森 丽都饭店有限公司

每年进入下半年，各国际酒店集团所属酒店就陆续开始布置下一年度的经营预算工作了。相应地，业主或业主公司（以下称“业主”）也都面临着一项重要的工作，就是对酒店经营预算的审核。尽管从国际酒店管理集团对预算的管理和控制水平来讲，无论是科学性、系统性，客观性和合理性，都是比较先进和过硬的。但是，由于立场和根本利益目标的不同，业主基于管理协议规定的业主权利，对管理公司制订的预算方案进行审核批准是必要的。笔者以多年管理公司及业主的经历，在此与各位同事就业主对管理公司年度预算审核及控制的话题分享几点体会。

一、业主与酒店管理公司目标的比较

作为业主，其对酒店的经营目标依次集中在业主返还（即现金流）、净利润、资产保值增值及其他等方面。

作为酒店管理公司，其对酒店的经营目标则依次体现在管理费（基本管理费或特许费和奖励管理费）、市场占有率（酒店数量扩张）、强化酒店退出壁垒、管理团队利益、品牌等方面。

业主和管理公司为了达到各自的经营目标而体现在经营中的一致目标是：营业收入、营业毛利、团队和谐、客户满意度、品牌等，即这些目标都是与业主和管理公司的目标趋同的。管理公司对管理费（基本管理费或特许费和奖励管理费）的追求，将通过对营业收入和经营毛利GOP的追求体现；而业主对业主返还和利润的追求，也将通过对营业收入和经营毛利的追求体现。理论上两者在经营上的目标是一致的。

实践中有两个方面会导致业主和管理方经营目标不一致。一是管理公司希望业主增大资本投入以扩大营收，而营收的扩大与业主的投入不成比例，会存在管理方受益增加了管理费，业主方受损减少了业主返还的情况，原因是资本性支出的过度或低效使用。二是囿于酒店管理方不同层面的管理者或能力所限，或非理性，或非道德的管理，造成经营成本和费用的不必要增高，导致业主和管理公司双方都受损的情况。

二、业主审核年度预算应该把握的主要原则

一般酒店年度经营预算报告由营业收入预算（主要为客房收入，餐饮收入及其他收入等）、各项成本费用预算（主要为营业成本、工资福利及奖金、营业费用、不分配费用等预）和资本性支出预算（固定资产更新购置FF&E和设施设备改造CAPEX）组成。

相应地，业主需要重点关注的主要预算指标有：营业收入，经营毛利（GOP），平均间房收入RevPar，业主返还等。

在审核经营预算过程中，业主需要把握好以下原则：

1、当年预算可完成的预测指标作为来年预算的基础；

2、分析过去三年平均趋势，当年趋势方向，以及来年趋势及变化的可能程度，准确把握来年经营趋势；

3、确定各项指标的合理增长幅度（摸高原则）；

4、关注本年预算实际完成变化较大的方面（重点是本年预算实际完成与上年同比变化较大的方面和预计来年预算可能与本年同比有较大变化的方面，以及产生变化的原因）；

5、注意预算与奖励计划的关系（避免业绩递增，奖励反而递减的情况发生挫伤管理团队和员工积极性）；

6、尽量避免业主预算与管理公司预算的不一致（最好是一个预算口径）。

三、业主对预算审核的重点

业主对酒店年度预算的审核应重点放在以下方面：

1、对营业收入的审核：主要放在营业收入项目中可能的增项或增长，可能的减项或减少方面。

2、对经营毛利和成本费用的审核：对经营毛利的审核，实际上是在收入既定的前提下，通过对影响经营毛利的主要费用项目，包括营业成本、工资福利及奖金、营业费用、不分配费用等预算项目的审核体现的。

3、对业主返还和资本性支出的审核：在完成对营业收入和经营毛利审核的基础上，对业主返还的审核实际上是通过对资本性支出预算的审核间接体现的。

4、对资本性支出预算的审核：资本性支出预算主要分为固定资产更新购置FF&E和设施设备改造CAPEX两部分。对其的审核主要把握合理的支出比例（占上年营业收入的百分比），以保证折旧及摊销（非经营费用）对业主返还的正影响，同时保证资产的保值增值目标。

5、对可能影响预算的特殊因素的分析：系统分析可能影响来年收入、成本及费用、非经营费用及资本性支出等预算的特殊因素及产生原因，可以提高预算的准确度。

四、对预算的控制和调整

在预算执行的过程中，业主需对重点预算项目执行情况，如重点收入、重点成本及费用等进行把握，应按月、按季关注相关经营指标实际值与与预算值的差异，并对产生较大差异原因的进行分析，及时针对差异原因调整策略和制定措施，以保证预算的完成率。